Узбекистан, Ташкент – АН Podrobno.uz. Рынок недвижимости Узбекистана за последние несколько лет успел пройти через настоящие «американские горки» – цены подскакивали на 30–40 % буквально за считанные месяцы. Сейчас, кажется, на рынке воцарилось относительное спокойствие – сделки идут, проекты строятся, но темпы уже и близко не те.
Но действительно ли это долгосрочная реальность, в которой нам предстоит жить или всего лишь кратковременное затишье перед бурей?
Экстраполяция – смертельная ошибка
Ситуация на рынке недвижимости сегодня напоминает валютный: долгие годы курс доллара стабильно рос, создавая у людей иллюзию «непоколебимости». В результате граждане воспринимали его как данность и строили свои финансовые решения, не допуская иного сценария. Однако, как показал недавний «разворот», даже самые устойчивые тренды не бывают вечными.
Похожая история произошла и с недвижимостью: еще два-три года назад многие были уверены, что стремительный рост цен на жилье будет бесконечным. В ожидании сверхприбылей Ташкент пережил «золотую лихорадку»: инвесторы тратили последние сбережения, скупая даже неликвидные лоты, а на рынок хлынули новоявленные «девелоперы», для которых строительство стало способом быстрой спекуляции, а не стратегией развития.
Сегодня рынок выглядит иначе: конкуренция усилилась, предложение стало разнообразнее, и баланс между спросом и ценами постепенно выровнялся. Рост сделок продолжается, но теперь он более стабильный и предсказуемый. За первые шесть месяцев 2025 года заключено 180 тысяч сделок – на 11 % больше, чем годом ранее.
Если раньше активность концентрировалась в столице, то теперь фокус смещается в регионы. В Ташкенте по-прежнему сосредоточено около 70 % всех сделок, однако лидером по темпам роста в этом году стала Джизакская область (+30 % к первому полугодию 2024 года), за ней следуют Навоийская и Сурхандарьинская – около +18 %.
Все это говорит о том, что рынок очищается от ажиотажа и становится более рациональным – особенно это заметно при сравнении динамики цен на первичное и вторичное жилье.
Старый друг лучше новых двух?
В прошлом году на рынке недвижимости Ташкента сложилась любопытная ситуация: цены в двух разных секторах – в новостройках и «старом фонде» – практически сравнялись (около 1200 долларов за квадратный метр). На первый взгляд, вторичка выглядит интересней: готовая квартира с каким-никаким, но ремонтом, без ожидания и стройки.
Но реальность иная, и покупатель это знает: вторичный фонд это, как правило, изношенные коммуникации, незаконные перепланировки, снижающие надежность несущих конструкций, отсутствие внутридомовой инфраструктуры, а также риск серьезных проблем с документами. В итоге цены на вторичное жилье снизились: по данным Центробанка, квадратный метр сегодня в старом фонде стоит около 1075 долларов.
При этом новостройки стабильно растут в цене, особенно в период строительства: для инвесторов это способ приумножить капитал со средней доходностью порядка 20-30 % годовых, а для семей – гарантия, что их вложения не обесценятся со временем.
Ипотека и инфляция – союзники рынка?
О стабильных ожиданиях от рынка со стороны девелоперов, покупателей и банков говорит рост числа ипотечных сделок – сегодня их доля превышает 20 % от общего объема.
Парадоксально, но инфляция в этом случае играет на руку ипотеке: при фиксированной ставке реальная стоимость долга со временем снижается – ежемесячные платежи остаются прежними, тогда как покупательная способность денег падает. В результате ипотека становится все менее обременительной для заемщика.
Если посмотреть на портрет покупателя недвижимости в Ташкенте, то он тоже изменился. Сегодня это в основном средний класс: молодые специалисты, семьи с детьми, жители регионов, переезжающие в столицу. Основной мотив для покупки – улучшение собственных жилищных условий, а не инвестиция или получение ренты.
С изменением целей изменились и приоритеты: покупатели все чаще выбирают надежность и репутацию девелопера, а не только красивую картинку или квадратные метры.
На первый план выходит юридическая прозрачность и безопасность – наличие договора долевого участия, разрешения на строительство, заключения Института механики о сейсмоустойчивости. Именно поэтому для Golden House подготовка пакета этих документов является обязательной еще до начала строительно-монтажных работ, что по-прежнему редкость на рынке.
«Комфорт» под ключ – ключ к комфорту
Поменялась и структура спроса: покупатели и девелоперы все чаще ориентируются на проекты уровня «комфорт» и «комфорт+» с продуманной инфраструктурой. Именно эти сектора и станут основной «точкой роста» в ближайшие несколько лет, предлагая оптимальное соотношения цены и качества.
Снижается число и тех, кто готов платить за «коробку» без ремонта – зачем терять время и деньги, когда можно после окончания строительства въехать в полностью готовую квартиру? Golden House первым в стране предложил решение: квартиры в ипотеку в строящихся домах с ремонтом «под ключ» от застройщика. Формат оказался настолько востребованным, что сегодня почти 90 % покупателей компании выбирают именно его.
Темная сторона рынка
При всей позитивной динамике у рынка остаются и слабые места. Рост жилого строительства идет такими темпами, что городская инфраструктура не всегда поспевает за ним: новые кварталы появляются быстрее, чем строятся дороги, школы, поликлиники или модернизируются инженерные сети. Особенно остро это чувствуется в Ташкенте, где только за прошлый год было анонсировано строительство почти миллиона квадратных метров жилья.
Именно поэтому на всех новых проектах Golden House были изначально заложены системы автономного энерго- и водоснабжения, которые помогут жителям избежать неудобств в случае аварии или во время пиковых нагрузок на городские системы.
Но главная проблема – недобросовестные застройщики. В последние годы появилось множество небольших компаний, которые заманивают покупателей ценами намного ниже средних по рынку (от 600 долларов за метр в Ташкенте), не имея ни опыта в строительстве, ни разрешительных документов.
Масштаб беды стал очевиден широкой общественности этим летом, когда в июле в Ташкенте приостановили строительство 60 домов из-за отсутствия разрешительных документов. А уже к сентябрю проверки Генеральной прокуратуры и профильной инспекции выявили нарушения более чем на 400 объектах по всей стране.
Итог оказался жестким: десятки уголовных дел, около сотни снесенных домов, по двумстам – иски о сносе. Тысячи людей остались в подвешенном состоянии – без денег и уверенности, что когда-нибудь получат свое жилье.
Курс на прозрачность
Столкнувшись с риском роста социального напряжения и негативного влияния «дикого» рынка на экономику, государство решило активно вмешаться в ситуацию.
Одним из самых серьезных нововведений стало внедрение эскроу-счетов. Начиная с 1 января следующего года будет полностью запрещено использование инвестиционных договоров для покупки недвижимости на стадии строительства, а девелоперы не смогут финансировать проекты за счет средств дольщиков: все платежи будут храниться в банке и поступят застройщику только после передачи жилья покупателям.
Для покупателей это гарантия того, что их средства не растворятся в карманах недобросовестных застройщиков и не «зависнут» в недострое.
Для девелоперов же реформа становится серьезным вызовом: им придется вкладывать больше собственных средств на начальном этапе и тщательнее прорабатывать проекты, чтобы получить необходимое кредитное финансирование. Переход на такую модель неизбежно приведет к росту стоимости – параллельно со строительством, застройщикам придется обслуживать кредиты и выплачивать проценты, что отразится на конечной цене квадратного метра.
Для небольших компаний это испытание может оказаться критическим, а рынок, вероятно, уже в ближайшие месяцы столкнется с сокращением числа проектов и укрупнением игроков – факторами, которые будут способствовать чувствительному росту цен.
Помимо строительства реформируется и сфера риэлторской деятельности. Закон в новой редакции о ней предусматривает создание единого реестра агентов и перевод сделок в цифровой формат – шаг, который должен ускорить процессы и снизить риски мошенничества.
Жилье как пространство для жизни
Сегодня строительная отрасль Узбекистана вступает в новый этап зрелости. Период стремительного роста и легких инвестиций с быстрой оборачиваемостью уходит в прошлое, уступая место эпохе осознанного развития, прозрачных правил и ответственного девелопмента.
Главные драйверы – ипотека, рост роли регионов и повышение качества проектов. Усиление регулирования и внедрение эскроу-счетов выведут рынок на новый уровень доверия и стабильности, а конкуренция уже сместилась из плоскости цен в плоскость сервиса, репутации, инженерных и инфраструктурных решений.
В ближайшие годы эксперты ожидают рост рынка в среднем на 8-10 % в год. Как и прежде центром активности останется Ташкент, но регионы продолжат усиливать позиции, что в долгосрочной перспективе выгодно как для сектора недвижимости, так и для экономики в целом.
Это будет время долгосрочных стратегий, а не авантюр: выигрывать будут те девелоперы, кто мыслит системно, строит качественно и формирует комфортную экосистему, а не просто продает квадратные метры.
Когда семья, оформляющая ипотеку на 20 лет, выбирает не самую дешевую квартиру, а уверенность в завтрашнем дне и надежного застройщика – значит, что рынок повзрослел. А вместе с ним и его участники.
Данил Еремин
Партнерский материал
Самые быстрые новости в Телеграм. Присоединяйтесь.
