Квартиры в Ташкенте дорожают неравномерно. Что реально происходит с рынком жилья?

Узбекистан, Ташкент – АН Podrobno.uz. Рынок недвижимости Узбекистана за последние пять лет проделал путь, на который у многих развивающихся стран уходят десятилетия. Столица стала эпицентром строительного бума, где ежегодный прирост стоимости квадратного метра в валюте достигал 15–20 %. Однако к началу 2026 года рынок вошел в фазу зрелости.

Сегодня Ташкент перестал быть площадкой для «быстрых и легких денег», трансформировавшись в надежную гавань для консервативного инвестирования. На ландшафт главного мегаполиса Центральной Азии активно влияют регуляторные изменения, макроэкономические показатели и новые форматы жилья.

Своим видением ситуации поделился Андрей Садыков, эксперт крупнейшего портала недвижимости Узбекистана Realting.uz. По его мнению, портрет современного покупателя существенно изменился.

Итоги 2025 года и вектор 2026-го

Рынок недвижимости Узбекистана по итогам 2025 года продемонстрировал уверенный рост: общее количество сделок купли-продажи достигло почти 295 тысяч, что на 15 % превышает показатели предыдущего года. Однако за общей положительной динамикой скрывается заметная неоднородность по сегментам и регионам.

Первичный рынок столицы сохраняет лидерство по темпам удорожания — за год новостройки Ташкента прибавили в цене более 9 %. Наиболее активно стоимость росла в Мирабадском (плюс 18 %), Яшнабадском (плюс 14 %) и Мирзо-Улугбекском (плюс 13,5 %) районах. В то же время вторичное жилье перешло в стадию стабилизации после просадки 2024 года, показав лишь символический рост в 0,6 % при средней стоимости 1104 доллара за квадратный метр.

На фоне стабилизации столичного рынка эксперты фиксируют выраженный региональный сдвиг. Пока темпы роста в Ташкенте замедляются, области демонстрируют взрывную активность. Лидерами по росту цен и количеству сделок стали Бухарская (плюс 25,7 %), Сырдарьинская (плюс 23,3 %) и Самаркандская (плюс 19,7 %) области. Таким образом, инвестиционный интерес постепенно смещается из центра в регионы, где рынок недвижимости проходит стадию наиболее активного формирования.

Почему сегменты движутся в разные стороны?

По словам эксперта крупнейшего портала недвижимости Узбекистана Realting.uz Андрея Садыкова, главным двигателем спроса на новостройки стала ипотека. В первом полугодии 2025 года доля ипотечных сделок в сегменте первичного жилья выросла до 74 % против 57 % годом ранее. Специалист отмечает, что сегодня банки и застройщики предлагают более прозрачные условия и рассрочки, что закономерно перетягивает покупателя из вторичного сектора.

Аналитика доходности и ликвидности

Как отмечает Андрей Садыков, современный инвестор к 2026 году окончательно сменил стратегию с быстрой перепродажи на получение стабильного денежного потока от аренды. Если раньше основной целью было извлечение прибыли по схеме «купил за 1 000, продал за 1 300», то сегодня приоритет сместился в сторону долгосрочной доходности.

Для того чтобы сухие цифры стали рабочим инструментом, необходимо понимать логику каждого рыночного показателя. Представленные данные отражают текущее состояние отрасли и демонстрируют, как различные активы решают задачи инвестора — от агрессивного приумножения до консервативного сохранения капитала.

Таблица рыночных показателей по типам недвижимости 

• Новостройки (Комфорт+). Демонстрируют самые высокие показатели доходности (до 11 %). Высокая ликвидность объясняется соответствием современным запросам: наличие паркинга, базовой инфраструктуры и новой инженерии. Рост цены в 7 % отражает органическое удорожание по мере готовности объекта и развития района.
• Вторичный фонд. Рост цены на уровне 2 % едва покрывает инфляцию, что делает перепродажу менее привлекательной. Это инструмент для «недорогого входа» в рынок с целью получения стабильной аренды в 6-8 %, но с риском постепенного морального устаревания фонда.
• Премиальный сегмент. Живет по своим правилам. Низкий ROI и долгая окупаемость не должны вводить в заблуждение — такие объекты выбирают ради сохранения крупных сумм в уникальных активах, не подверженных рыночным колебаниям. В долгосрочной перспективе это «защитные активы», цена которых поддерживается дефицитом земли в центре.

Реформы, которые меняют правила игры

2026 год принес рынку недвижимости Узбекистана сразу несколько масштабных регуляторных изменений, которые фундаментально меняют правила игры для всех участников.

С 1 апреля в стране вступил в силу новый порядок расчетов: покупка жилья и автомобилей теперь проводится исключительно в безналичной форме. Данная мера направлена на обеление сектора, где доля теневых процессов оценивалась в 41 %, а бюджет ежегодно терял около 1,2 триллиона сумов в виде неуплаченных налогов. Согласно указу президента, факт оплаты теперь подтверждается через электронный обмен данными между банками и нотариусами, что делает невозможным занижение сумм в договорах.

Переход на «безнал» затронул прежде всего вторичный рынок. Аналитики отмечали, что в ожидании новых правил многие покупатели спешили закрыть сделки в марте, создав локальный ажиотаж. Теперь же ожидается временный спад активности и период технической адаптации, особенно в регионах, где привычка к наличным расчетам была наиболее сильной.

Еще одним стратегическим инструментом стали эскроу-счета, обязательное внедрение которых для новых проектов долевого строительства запланировано на июль 2026 года. Этот механизм вводится не только для защиты дольщиков от мошенничества, но и для перехода к более институциональной модели финансирования.

Суть системы эскроу заключается в том, что деньги покупателей «замораживаются» на спецсчетах до завершения определенных этапов строительства или полной сдачи объекта. Для застройщиков это означает ограничение доступа к бесплатным ресурсам и необходимость привлекать банковское проектное финансирование. Эксперты предупреждают, что сокращение свободных средств у девелоперов может замедлить темпы запуска новых проектов, что в долгосрочной перспективе способно подтолкнуть цены на первичку вверх.

Риски и «ценовые тиски» девелоперов

Разговоры о возможном «пузыре» на рынке недвижимости Узбекистана к 2026 году сменились признанием его перегрева примерно на 30 %. Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что обвала цен не произойдет по ряду фундаментальных причин.

Прежде всего на ситуацию влияет себестоимость строительства. За последние два года цены на арматуру, цемент и логистику выросли на 15–20 %. В результате застройщики оказались в «ценовых тисках» между растущими расходами и ограниченной покупательной способностью населения, что лишает их возможности демпинговать. Кроме того, в стране сохраняется естественный дефицит жилья: уровень обеспеченности граждан квадратными метрами все еще ниже стандартов ООН, что создает устойчивый фундамент для долгосрочного спроса.

Как отмечает эксперт крупнейшего портала недвижимости Узбекистана Realting.uz Андрей Садыков, рынок вошел в стадию коррекции, но не падения. По его словам, вместо резкого снижения цен мы наблюдаем качественную трансформацию: девелоперы вынуждены бороться за клиента не ценой, а наполнением проектов.

«Покупатель 2026 года — это прагматик, который анализирует инсоляцию, толщину стен и стоимость эксплуатации управляющей компании. Мы прогнозируем, что в ближайшие 12-18 месяцев цены будут двигаться в узком коридоре, что делает этот период идеальным для спокойного выбора объекта».

Что происходит в регионах

На фоне относительной стабилизации столичного рынка недвижимости регионы Узбекистана к 2026 году демонстрируют заметное оживление. В то время как темпы роста в Ташкенте замедляются, области показывают взрывную динамику как по количеству сделок, так и по стоимости квадратного метра.

Наибольший рост активности в 2025 году был зафиксирован в Бухарской (плюс 25,7 %), Сырдарьинской (плюс 23,3 %) и Самаркандской (плюс 19,7 %) областях. Лидером по стоимости среди регионов остается Самаркандская область, где средняя цена квадратного метра достигла 834 долларов, увеличившись за год на 11,2 %. В Ташкентской области этот показатель составил 682 доллара при годовом росте в 3,8 %. Самое доступное жилье по-прежнему предлагается в Каракалпакстане — в среднем 378 долларов за квадратный метр, однако и здесь зафиксирован существенный рост на 15,6 %.

По словам Андрея Садыкова, сегодня наблюдается тенденция, когда часть покупателей целенаправленно уходит из дорогой столицы. Ташкентская область показала падение числа сделок на 2,6 % — покупатели переезжают в «поясные» регионы, где жилье доступнее. 

Аренда: спокойная гавань на турбулентном рынке

Рынок аренды, по словам Садыкова, остается стабильным. Средние ставки держатся на уровне 8–9 долларов за квадратный метр, что особенно важно для студентов и молодёжи. 

Государство делает ставку на удвоение объемов строительства и расширение географии новых проектов: акцент смещается с центра столицы на окраины и города-спутники, в частности «Новый Ташкент». Это в перспективе создаст дополнительное давление на арендные ставки в центральных районах.

Покупать сейчас или ждать?

Аналитики считают первую половину 2026 года оптимальным временем для покупки: конкуренция между застройщиками выше, а условия ипотеки остаются доступными. 

Однако главная ошибка инвесторов сегодня — ожидание старого рынка. Недвижимость перестала быть инструментом быстрого заработка. Это актив, который требует расчета: доходности, ликвидности, рисков. Главный источник дохода теперь — стабильный денежный поток от сдачи в аренду, а не спекулятивная разница в цене. 

Рынок жилья Ташкента не рухнул и не перегрелся до критической точки. Он перешел в другую фазу — более зрелую, более прозрачную и менее предсказуемую для тех, кто привык действовать по интуиции. Реформы 2026 года меняют правила, и выигрывать будут те, кто к ним готов.